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ステージング実践と入居付


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 府中の1棟マンションでステージングをやってみました。

 昔一度やってみたことはあるのですが、あまりやらないのでなんだか億劫でした。
 やってみれば何のことはなく、家から近いと短時間であっという間にできました。

 実施前はこんな感じです。
ステージング前
 もともと間接照明等を無造作に置いてありました。←雑 (笑)

 ステージング実施後です。
ステージング後
 おおなんだかかなりイメージが変わったような気がします!!
 
 基本イケアで揃えました。よくあるサイドテーブルや照明は友人の投資家が使用していたものを参考にさせていただきました(^^)

 結局これで入居付できないと意味がないので、自己満足にならないように頑張ります。

 入居付に関しては芳しくありませんが、過去の経験を踏まえて徐々に条件緩和等を行っています。というのも過去にとにかく早く入居付したくて、あっという間に決まった(1カ月に3部屋 しかも群馬のファミリータイプ)のは良いのですが、家賃が安かったとかリフォームしすぎじゃないかとか、色々反省もありました。

 そこで今回は徐々に様子を見ながら条件緩和等を行っています。
それでも東京だからソッコー決まるかと思ったら、うーん群馬の方が決まりやすいんじゃないか?とか思っちゃいます(笑)

 あるセミナーでは中途半端に空室対策するのではなく、一気にやりなさい。とも言っていたので、そちらの方が正しいのかもしれません。やっぱ空室があるとそわそわしてしまいます。

 引き続き頑張ります!!



こちらはのべ20万人以上が参加している投資の学校です。
下記の講座はお金はかからず、時間と労力だけで、大きなリターンが得られます。
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新規管理会社探し・自宅購入・府中客付け①


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①前橋物件の新しい管理会社探し等で6件アポしてきました。

前回の記事はこちら



■会社選定
結果的には良い会社を見つけることができました。
実際には管理が始まってある程度お付き合いしないと何とも言えませんが、それでも事前に話すだけでも担当の方がどれくらい不動産管理を理解しているか、不動産業界を理解しているかは話の中から分かります。


■管理委託の重視ポイント
今後は管理について以下の点を重視しようと思います。
・客付けを複数の会社に依頼し、客付け会社がある程度やる気が出る条件で提示できること。
・退去清算金等をしっかりと徴収するできること(当たり前なのですが、大手でも意外とテキトーだったりします)
・リフォーム単価が高すぎないこと(経験値から単価を聞いて判断します)
・巡回をちゃんとやってくれること




短期間に結構動きました。
最初はお金払って楽して解決しようかとも思いましが、私程度の規模ではまだまだ動いてよかったです。動いたことはすべて経験値となり自分のスキルアップになります。失敗しないように動きますが、失敗したらまた行動すれば良いのです。

昨年くらいからセミナーよりももっと現場に出なければと、現場に出ることに行動を切り替えましたが、やはり日々の情報は現場に出るのが一番分かります。間違いなく経験値も上がります。


ついでに太田の物件の管理についても良い会社が見つかったので、おそらく切り替えます。
うーん、群馬県をほぼ網羅できてしまうのでやはり群馬ドミナント戦略が良いかもしれません。


②自宅購入に向けて
■金消契約が終わりました。決済は9月中旬の見込みです。
■リフォーム見積り、来週で4社目です。もっと取りたい気もしますが、まあこのくらいでよいかという感じです。

③府中物件客付け
とりあえず後回しになっていますが、客付け会社は徐々に回っています。
■新規に4社程度回りました。自主管理だと諸条件も大家がきっちり管理しないと無茶苦茶になります。
 契約書に盛り込む内容ももう一回整理します。
 これも経験です。


今日は群馬県を横断しました。
どうでもいいですが、田舎の夕暮れに音楽聞きながらドライブは最高です(^^)



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久々にピンチ!!


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ヤバイ。。やることが多くて混乱してきたので、優先順位付けて整理しておこうと思います。



①自宅の購入
 司法書士の選定、見積
 金融機関との決済に向けた最終調整
 リフォーム計画立案、相見積

②購入した府中の物件の客付、またそれに向けた改善作業

③前橋市物件の管理会社の管理部門閉鎖に伴い、新たな管理会社の選定
 しかも9月末までに完全に引き継ぎ完了の必要あり



①、②はある程度計画のうちなのですが、③は全く予定外です。
今の管理会社は開店休業状態。。③をちゃんとやらないと前橋の2物件がピンチです。
ある程度高コストでも安心できるところに任せようかと思思いましたが、ピンチはチャンス!!良い管理会社との新たな出会いの場だと考え、めっちゃ動きます!!

やっぱ期限を切られているのがきついですね。
期限あるものから優先順位付けます。

優先順位は③、次に①の決済までの作業(リフォーム見積もりは最悪後回しです)、最後に②です。
ほんとは②も動きたかったのに。。でもこれ以上やったら体が一つでは足りないことが分かりました。
あ、子育ては最優先事項でちゃんと入れています(^^)

久しぶりにインターネットにアクセスした気がします!

後日経験談を色々整理してまたブログにします。

さて引き続き気合い入れて動きます。




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DIY 駐輪場のライン引き


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先日購入した1棟物件で駐輪場のライン引きをDIYで行いました。
手のかかることはやらないと思いつつも、気が付けばいつもやってしまいます。。

施工前はこんな感じです。
府中物件 駐輪場 ビフォー
ピロティ構造のマンションの1Fにスペースがあります。
ここは実質車は入れないので駐車場にせず、駐輪場とバイク置き場を作ることにしました。

ここから、こんな手順で行いました。

① しっかりと掃き掃除を行う。
② 寸法を測ってマーキングを行う。
③ ②のマーキングに沿ってマスキングテープを貼る。
  ↓こんな感じ
府中物件マスキングテープ貼り
④ マスキングテープの内側に塗料を塗る
⑤ 30~60分乾かしたら、マスキングテープを剥がして完成!!
 仕上がりはこんな感じです!!
府中物件駐輪場完成1 府中物件駐輪場完成2 府中物件駐輪場完成バイク

 なんだかすごい達成感です!!

 思いのほかきれいにできました!やはりちゃんとライン引くと自転車も整理されて環境も入居者の意識も良くなりそうです!
 ちなみに材料代は「ライン引き用スプレー」と「マスキングテープ」で1000円弱です。激安!!


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自身のこれまでの振り返り


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たまたまブログを見返していました。
振り返ると20代の時は右往左往し、20代後半である程度やるべきことが固まった気がします。
整理のために書き起こしてみたいと思います。

①20代半ば~後半

 人生に不安を感じ、サラリーマン以外の人生の手段を見つけるため右往左往する。
 最初は株を始め、半年後、不動産投資の勉強を開始する。26歳で突然区分マンションを購入する(結果失敗!!)

第1号物件 その後の区分売却の話はこちら

 この間に物販とかアフィリエイトとかとりあえず一通りかじってみたが、色々やりすぎてパンクした。
 その後は不動産投資の勉強に没頭し、投資交流会を開催しまくり、物件調査をしまくり、「行動量に勝る質はない!!」と考え行動する。
 特に投資交流会の開催は人にも恵まれ、現在の不動産投資の基盤となっており、またこれは他の人はやらないだろうなという気もしているので勇気を持って開催して良かった。
 
投資交流会をきっかけに現在もお付き合いいただいている方には改めてお礼申し上げます。


②20代後半

 自分は不動産投資で行くと決め、物件調査を重ねた結果「地方高利回り」という方針に行き着く。1棟アパートを購入し、本格的に賃貸経営をスタートする。

第2号物件 1棟目アパート購入の記事はこちら

 またこの頃は不動産投資本等で有名な著名人になるべく会うようにしていた。
 ここでも書ききれないほどの出会いがあった。

③30代突入

 更に高利回り物件を買い増していく。
 第3号物件の購入はこちら
 第4号物件の購入はこちら
 第5号物件の結果はこちら
 第6号物件の購入はこちら
 第7号物件の購入はこちら

最近は本を出す人が増えすぎ、単純に本を書いているだけでは会いにはいかなくなった。そのくらいの実績で本を出すのかという人もいるため、見極めが難しい。
むしろ表に出ていない人と定期的に会い、できれば1年に1人そういう人脈を広げたい。

【ここまで】
 35歳までに月のキャッシュフロー50万円を目標にしていたが、前倒しで達成した。月のキャッシュフロー100万円達成者に聞くと「前半50万円が大変であり、後半の50万円はすぐ達成できる」と聞いており、実際そんな気がする。というかこの物件買ったら達成するなという物はそこそこ出ている。
【これから】
 月のキャッシュフロー(CF)100万円は通過点にすることにし、ここからは総戸数100戸を目指していく。これは完全に事業性融資を受けないと達成できないので、CF100万円/月を目指すときとはやるべきことが変わってくる。総戸数100戸を達成すると年間家賃収入は4500万程度になるはずである。その後は100戸を維持し、中身を都心に寄せ、「総戸数維持、家賃収入アップ」としていきたい。
 でも自分は地方の人間だからやはり地方物件は残して何らかの形で地方の発展に関わっていきたい。


 自分のブログを見返すと初心に戻れるますし、過去にアウトプットした記事に大事なことが書いていたりするのでブログを書いていてよかったと感じました。また数年後振り返ってみたいと思います。

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プロフィール

sukeuyo

Author:sukeuyo
ニックネーム:よー
年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
保有物件:
群馬県にアパート3棟22室
東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
不動産投資の交流会を開催中
http://rat03mi014ku.web.fc2.com/

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