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自分で住所変更登記 


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 自分で住所変更登記を行いました。

 登記簿は引越をしたら住所変更登記を行わなければなりません。
実際には義務ではないので、すぐに変更登記を行う例は少ないかもしれませんが、物件を売却する場合には必要となります。
 私は現在すぐに売却する予定はないのですが、以下の理由で時間のある時に住所変更登記を行うこととしました。

 ・住所変更を2回行っており、最初の住所は現在と異なる市に住んでいるため。

 この場合なぜ急いだかというと、最初の住所から2番目の住所に引っ越した場合の公的書類が5年経つと破棄されてしまうためです。私の場合は「戸籍の附票の除票」という書類を取得しました。
 また現在の居住地の「戸籍の附票」も必要となりました。戸籍も移動したのでそれで必要な書類になるのだと思います。
 最初の引越から5年以上経過しこの書類が無くても変更登記はできるらしいですが、更に手続きが煩雑となるようです(ここでは割愛します)。

 色々書いていますが、必要なことは以下のとおりです。
  「公的書類で現在の登記住所から、変更を行う住所までの履歴が追えれば良い」
 これだけ意識して書類を集めれば良いと思います。

 申請書類については法務局のページに行けば様式や記入例があるので、参考にして記入すれば書けると思います。

 法務局へ行くときは以下の物を持っていけば大丈夫です(一応ご自身で確認されることをお勧めします)。
 ・申請書類
 ・住所変更履歴が追える公的書類
 ・印紙(あるいは印紙購入のためのお金)
 ・印鑑
 ・現在の登記簿(コピーで可 万一の修正時の参考用資料)

 法務局では相談コーナーがあり書き方の指導や修正をしてくれるので、事前に予約して相談するとほぼ間違いなく正しい申請書類ができます。私は念のため利用しましたが、指摘が入りましたので利用して良かったと思います。

 結果的には無事住所変更登記が完了しました。司法書士に依頼する手数料のみ節約できました。住所変更登記だったら簡単にできると思いますので、自分でやれば節約にもなりますし、知識にもなります。
 郵送対応も可能なので、自信があれば相談コーナーにも行かずに完結することもできると思います。

 時間が許すのであれば法務局の相談コーナーに行けばかなりの登記は自分で出来てしまうと思いますので、必要が生じたときは色々と挑戦してみたいと思います!



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金利引き下げ交渉


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 金利引き下げ交渉を行い、成功しました。

 交渉したのは金利3.9%の有名なノンバンクです。
 行動している人はこの金融機関の金利交渉についてもほぼ知っていると思いますので、あえて書くほどでもないかもしれませんが、こういうのもいつ方針が変わるか分かりません。とりあえず現時点ではまだ可能でした。
 金利は3.9→2.5%に引き下げていただきました。
 年間30万円程度の経費圧縮になるのでかなり大きいです。月のCFも2.5万円ほど増えました。
 電話と資料のやり取りのみで済みましたので、費用対効果抜群です。
 交渉はさすがに単に「下げてください」というのは通用しないので、他の金融機関から金利低めの借り換え提案をもらう必要があるので、そういった手筈は必要になると思います。

 7号物件の返済比率が48%程度から40%程度に下がりました。
 かなり運営の数字としては良くなりました。

 金利交渉は初めて行いましたので良い経験となりました。
 私の場合、属性の良い方から見ると「金利高くないですか?」と言われることが多いですが、結局のところイールドギャップで判断することが大切かと思っています。また現在取引いただいている金融機関は金利高くても貸してくれる貴重な金融機関ですので、1,2%程度の金利低減のためだけに借り換えは行わない方針です。それよりその分高利回りになる物件を見つければよいかと思います。
 現在枠がいっぱいでも将来方針が変わる可能性もあり、その時に「借り換えたからもう貸しません。」と言われるのは痛すぎます。金融機関とコミュニケーションを取り借り換えても関係なく貸してくれる場合は、借り換えても良いかと思っています。

 話は変わりますが、今回の金融機関の新規融資の状況としては、自分で当たっている感触も、他の方に聞く印象もだんだん厳しくなっている印象です。
 いずれにしてもどんどん当たっていくしかないです。



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今年に入ってからのトラブル


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 物件数増えてくるとトラブルも当然比例して多くなるのですが、今年のトラブルを自分の整理のためにも記してみます。

 ・区分マンションの漏水
  → 階下の方にも被害あり 年明け早々連絡があり対応 保険関係も含め1月から始まり3月に終了。
 階下の住人も巻き込んだやや面倒な案件でしたが、保険も降りて穏便に終息しました。区分はこれと騒音が一番怖いですね。こういうこと考えると戸建ての方が楽かな?と思います。

 ・1棟マンションの給湯器故障
  →名刺交換していた給湯器等の修理を扱うガス会社にすぐ連絡。 翌日対応。
 賃貸住宅フェアで知り合った会社です。値段もまあまあ安く対応も早いです。おそらく皆さんも知っている会社かと思います。プロパンガスならプロパンガス会社に依頼すればよいのですが、都市ガスの場合は重宝しそうです。

 ・1棟マンションのエアコン故障
  →急いでネット検索し、電気工事できる多能工的な方に依頼。 顔も知らないので不安だったが価格も安く仕事も問題なし。今後もお付き合いしたい。
 普段から良い業者さんと事前に知り合っておく大切さが身に沁みます。緊急トラブルも怖くなくなります。暇な時こそ地道な開拓活動をしておくべきと感じました。

 ・1棟アパートの照明故障
  →突然点かなくなったとのことで、電球が変えられないタイプで管理会社に連絡するも、すぐ出ない。
   翌日管理会社に連絡付き対応&解決
 →前橋の管理会社ですが、社長はいいんですが、少しIT系に疎くメールとかがスムーズではないです。対人関係の交渉力は相当なものなんですが、IT系の疎さが最近ちょっと面倒になってきました。また管理会社変えるのも面倒ですし、とりあえず稼働はしているのでまあいっかという感じですが。。。
 管理会社がIT系に疎くてトラブルになった事例知っている方がいたら教えてください!!

 ・1棟アパートの家賃半額猶予(コロナ)
  → 入居者より仕事がなくなり家賃を半分猶予してもらえないかとの相談あり。とりあえず猶予し場合によっては住宅給付金等を申請するようにアドバイスする。
 結局退去の連絡が来てしまいましたが、払えず居座られるよりよっぽど良いので(猶予した家賃はきっちり払ってくれました)、前向きに捉えます。これが初めてのコロナ退去かもしれません。

 ・区分マンションの騒音
  → 階下の方から賃貸人がうるさいとの連絡あり。騒音は個人の感じ方によるので、現地にいない第三者が断定的なことを発現するとトラブルのもとになるので、基本は本人同士で話してもらうように連絡。
 とりあえず落ち着いていますが、騒音問題は解決が難しい場合も多いので引き続き注視します。

 どうでしょう。築古やっている方はまあこんなもんかなという感じでしょうか。今年前半は少しトラブル多めだったのでちょっと書いてみました。
 でもなんかもう淡々と対応している自分がいてもう少し危機感を持たないとダメかな?と思うこともあります。どうなんでしょう。
 書いてみると頭の整理になります。なんかトラブル多くて嫌だなあと感じても書いてみると「意外とこんなものか」という感じです。

 こういうの嫌だなあという方は新築の方が良いと思いますが、結局のところ収益性とのバランスかなと思います。
 新築は個人的には初期のプランニングとかマーケット調査とかとても難しいなと思います。

 トラブルあっても収益性は高いのでまだまだ私は築古系で進めようかなと思います!!



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入居付けと管理とコロナ


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 やはり繁忙期は、当然入居も付きやすくなるのですが、空室も必ずといっていいほど出ます。

 今年は前橋の物件が複数の部屋、同時に退去がありました。
 しかしご存じのとおりコロナの影響で、中々現地には行きづらい状況です。

 今年の繁忙期は客付け会社に聞くと、やはりコロナの影響で転勤が取りやめになったり、学生もとりあえず自宅に待機、または自宅から通う等でかなり動きが鈍かったようです。

 実際私の物件も空室が埋まらず少し焦りましたが、何とか居住用物件と敷地内にある戸建てのような建物にも入居が決まりました。特に戸建ての方は、風呂とキッチンがない変な間取りなので、一安心です。

 管理会社の管理部門閉鎖によって管理会社を変更してから客付けはどうなのかと疑問に思うところもありましたが、他社客付けもOKなので、自分でも地道に客付け会社を回っていました。(この管理会社は管理は言うことなしです。社長のなんとも言えない威圧感でトラブルを収めてくれます)
 ようやく認知されてきて良い感じになってきました。
 やはりいったん軌道に乗ってくれば、客付けの間口は多い方が良いに決まっています。このあたりは府中物件の自主管理による客付け会社周りで培った経験が、他の物件にも活きています。

 経費率も下がっています。ADも1か月のみ、フリーレントなしでも決まっています。昔はこの辺をもう少し条件を緩くして無理やり決めている感じでした。

 現在はコロナの影響で現地に行けない状況になっているので、なおさら日々客付け会社周りをしておいてよかったと感じます。
 一度顔を合わせていると、会えなくてもコミュニケーションの円滑さが全く違います。

 もうちょい頑張って完全満室にしたいと思います!

 ■融資市況について
 コロナの影響もありますが、融資がかなり厳しい状況になっていますね。とりあえず面談は難しい金融機関もあるので、電話でもヒアリングしていますが、北関東はおろか、千葉の東京近郊寄りでもエリア外とか言われることが多くなっています。一方このようなときはさらに物件価格が下がってくると思うので、来るべき時、または良いものが出た時のためにキャッシュを確保しておきたいと思います。



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壁紙全面張替 DIY


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 壁紙の全面張替を行いました。
 壁紙の張替は初挑戦です。
 とりあえずやったこと無いことは何事も経験してみます!

 大体こんな手順で実施します。
 既存の壁紙を剥がす。(下地が凸凹になった場合は専用パテで埋める)
 壁紙剥がし
 ↓
 購入した壁紙を、貼りたい面の長さ+両端5cm程度長く切る。
 ↓
 空気が入らないように慣らしながら壁面に貼り付ける。
 ↓
 とりあえず同じ面は当日貼りきる。(そうしないと継ぎ目部分の糊が貼り付いてしまい、継ぎ目処理できなくなる)
 こんな感じで放置したらダメです。
 壁紙貼り 途中

 関係ない場所についた糊や端材の処理

 
 手順書きましたが、はっきり言ってやってみないとよくわからないですよね。
 ネットに動画がたくさん落ちているので、動画を見て参考にしながら作業するのが良いかと思います!

 【費用について】

 DIYによりどのくらい費用削減できるのかを分析してみます。

■リフォーム会社にお願いする場合
 合計:55,750円
 ・内訳
 壁紙全面張替 
  35㎡(貼る面) 単価850/㎡
  10㎡(アクセントクロス) 単価1,100/㎡
  (単価は安くもなくそこまで高くもない想定です)
 クリーニング  15,000円

■DIYにかかった材料費
  合計:43,120円
  ・内訳
  壁紙代金 
   40㎡(貼る面) 17,534円(単価439/㎡)
   8㎡(アクセントクロス) 4,792円(単価599/㎡)
  道具    
   壁紙用道具セット 2,986円
   作業台(兼脚立) 4,378円(この際買っちゃいました)
  クリーニング用品
   芳香剤 1,009円(詰め替え用大量)
   ワックスがけ用スポンジ 272円
   室内用ホーキ、チリトリ 1,625円
   ワックス(18L) 7,788円(今後も使えるように大量に買ってしまった。。)

■差額
  55,750-43,120= 12,630円 (この金額得しました。。)

  道具とかが揃っている前提とすると 
  55,750-22,326= 33,424円

 いやいやこれで3日間働いているので1日あたり4,000円の人工と考えると、めちゃくちゃ投資対効果悪いです。
 道具が揃っている前提としても1日当たり11,000円程度の人工です。

 でも無理やりこじつけるなら、以下のメリットがあると思います。
 ・リフォームの経験ができる。
 ・お金だけ見ると節約にはなり、新しい道具も買える。(高級インパクトドリルドライバー欲しいです!マキタの!)
 ・リフォーム原価が分かる。

 しかも今回はお知り合いの方にお手伝いにも来ていただきましたので、さらに一人当たりの人工は下がります。
 更に天井の貼替は無茶苦茶難しいですノ)゚Д゚(ヽ 天井を1人で作業できる人尊敬します!

 リフォーム会社さんは 偉大 ということが分かりました!...(゚Д゚ノ)ノ

 しかし何にせよ完成したときはなんとも言えない充実感です。
 完成写真はこちら
壁紙貼り 完成

 専業大家だったら壁紙貼替DIYやってもいいかなぁという感じです。
 一部アクセントクロスを貼りかえる程度ならDIYありだと思います!
 ファミリータイプの壁全面貼替とか、、リフォーム会社さんに任せます(_□_:)

 壁紙の面積は当初より購入数量が多くなりました。リフォーム会社の見積って平米数量多くない?って思いましたが、端材がかなり出るので、結構正確だなーと思いました。
 
 また余った壁紙の処分も地味に困るのですが、ジモティーで0円で掲載したら必要とされる方が持っていってくれました。
 ジモティー最高です!!

 最後に教訓をまとめます。
 ・壁紙貼替は恐らくDIY費用対効果が低い。
 ・更に仕上がりも確実にリフォーム会社と差が出る。
 ・天井貼替を一人でやるのは初心者は止めた方が良い。
 ・壁紙購入はネット購入すればさらに安くできる(今回は大半をホームセンターで購入しました。)。
  ホームセンターでも糊をその場で貼ってもらい、プライベートブランドなら安くできます。
 ・DIYは人と一緒にやった方が絶対に楽しい(1人で黙々とやるのは修行です)。
 ・ワックスがけすると部屋の印象が全然違うのでやった方がベター。



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ニックネーム:よー
年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
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東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
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