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物件購入までの道のりその4 融資内諾まで①


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 4号物件の購入エピソード 続きです。

 昔のブログは以下です。
 物件取得までの道のり その1
 物件取得までの道のり その2
 物件取得までの道のり その3
  
 さて無事契約が終わりました。
 引き渡しは早くても4カ月後の予定ですが、先に銀行に事情を説明し、内諾は早めに取っておくために動き始めました。
   
 銀行に持ちこみ物件自体の収益性には全く問題ありませんでしたが、
 土地の権利について敷地内に「市有地」があることについて指摘を受けました。
 
 銀行「この市有地についても所有権を一緒に取得していただかないと融資できません」
 
 なんですと~!?
 
 普通契約前に事前に打診しておけっていう話なのですが、以前記載した通り契約までの時間がなかったためこの時は打診する時間がありませんでした。。

 とりあえず市有地を取得するためにはどうすればよいのかあれこれ調査することになります。
 
 この時は
 ①まず確定測量を行う。(これは契約に入っていた)
 ②確定測量後、売主名義で表題登記を行う。(一気に買主名で表題登記したいですが、市役所曰くこの時はダメでした)
 ③表題登記を行った土地を売買契約し、物件と同時に決済する。
 ここでは結果的に決済までの時間があることが救いになりました。
 
 ただし上記のとおり売主様にも協力していただかなければなりません。いろいろと面倒なことが発生しそうな予感です(⌒_⌒;

 
 続きます!!



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物件取得までの道のり その3 契約


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 昔書いたブログで途中になっていたものの続きを書きたいと思います。
 4号物件の購入エピソードです。

 昔のブログは以下です。
 物件取得までの道のり その1
 物件取得までの道のり その2
  
 さて契約当日、現地で重要事項説明を受けます。
 物件の紹介を受けてから4日後です。この間に契約書、重要事項説明書にも前もって目は通しており、事前の内容と相違ないので特に問題なく、署名捺印しました。
   
 物件紹介から契約までかなりのスピード感でしたが、本当に様々なケースが発生します。
 この時は契約までの日程は異常に速いのに、引き渡しは結果9か月後という取引となりました。
 
 融資はO銀行を想定していましたが、NGだった場合はK庫も想定していました。
 
 前にも書きましたが、「融資特約無し」の契約で9か月待つというのは精神的には結構キツかったです。

 またこの後の話になりますが、ただ待つだけでなくここからまた色々発生します。
 実はこの物件、中に「市有地」が入っていたんですんね。
 当時は「市」が持っているから問題ないだろうと思っていましたが、後々融資に絡んで問題が発生しました。
 
 次は融資内諾までの道のりです!
 
 続きます!!



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満室


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6月に決済が終わった物件ですが、満室になりました!!

決済時点では4戸中3戸が空いていたのですが、3ヶ月弱で満室になりました。
1棟目の物件はかなり苦労しましたので、

大分自分の成長を感じることができました!!

安定させることができたので、また良い物件があればどんどん購入していきたいと思います。

また先日安い区分ファミリー物件があったので、すでに契約を終えて今月決済を行う予定です。
今度は中がボロいので、フルリフォームとなりますが、DIYなどもできれば挑戦したいと思います!!





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物件取得までの道のり その2 現地調査


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前回の続きです。
早速次の日、現地に直行しました。
偶然にも私が保有している物件に近く、同じ管理会社にヒアリングできました。
管理会社担当者:「この物件なら少し家賃下げれば問題なく埋まります。」
これで賃貸付けは問題なさそうなことが、分かりました。
建物自体も問題なさそうですし、駐車場も問題なく確保できます。
そのまま買い付けを入れることにしました。早速営業マンに電話します。
私:「◯◯さん。物件は問題なさそうでしたので、買付を入れたいと思います。」
営業マン:「ありがとうございます。早速元付に連絡を入れます。」
数分後、
営業マン:「●●さん一つ条件が。。融資特約なしでないと買い付けを受け付けないと言われました。手付金は50万で良いそうです。どうしますか?」
これは少し悩みましたが、ある程度予想していたので、
私:「オッケーです。融資特約なしで、買い付けいれます。」
営業マン:「ありがとうございます。では早速契約に向け準備します。」
今回のトピックスは以下です。
・融資特約なし
正直怖い気持ちもあったが、最悪現金で買える金額だったこと、買値が積算以下だったことからまず融資がつくと思っていたことから、オッケーとしました。
・なぜ融資特約なしだったか?
そもそもこの物件は業者が買い付けを入れ、進んでいたそうですが、直前で売主が業者に転売されるのは嫌なので、ちゃんと運営する人に売って欲しいと言ったそうです。仲介会社も当然自社で仲介をしたいため急ぎで買主を見つけたいところで、私に話が回ってきました。
 
契約に向けて進んでいきます。





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物件取得までの道のり その1 物件紹介


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先月取得した、物件取得までの道のりを書きます。

昨年の8月、懇意にしている営業マンから物件紹介を受けました。

営業マン:「良い条件の物件が出たので紹介させていただきます!明日まではグリップできそうです。ただし少し契約に関して厳しい条件があるのですが。。」

その厳しい条件とは、
営業マン:「契約日を4日後にしてほしいことと、引き渡しまで契約から半年お時間が欲しいとのことです。」
私:「結構厳しいですね。ですが、物件資料を拝見し非常に良さそうなので、明日見に行きます。問題なければ買い付けを入れます。」

厳しいといった条件は以下の理由で、問題ないと判断しました。

・契約日まで期間がない
 これは今まで物件を数件取引したことから、契約書のチェックが早くなっていたことや買付の判断基準が明確になっていたので、対応できると判断した。

・引き渡しが半年後
 半年間資金を動かせなくなるのはつらいが、今は良い物件がなく、振り返ると半年くらいは物件が買えていなかったので、良いものがあるうちに契約しておいた方が良いと判断した。

という感じで物件を見に行くことになります。





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年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
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群馬県にアパート3棟22室
東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
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