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金利引き下げ交渉


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 金利引き下げ交渉を行い、成功しました。

 交渉したのは金利3.9%の有名なノンバンクです。
 行動している人はこの金融機関の金利交渉についてもほぼ知っていると思いますので、あえて書くほどでもないかもしれませんが、こういうのもいつ方針が変わるか分かりません。とりあえず現時点ではまだ可能でした。
 金利は3.9→2.5%に引き下げていただきました。
 年間30万円程度の経費圧縮になるのでかなり大きいです。月のCFも2.5万円ほど増えました。
 電話と資料のやり取りのみで済みましたので、費用対効果抜群です。
 交渉はさすがに単に「下げてください」というのは通用しないので、他の金融機関から金利低めの借り換え提案をもらう必要があるので、そういった手筈は必要になると思います。

 7号物件の返済比率が48%程度から40%程度に下がりました。
 かなり運営の数字としては良くなりました。

 金利交渉は初めて行いましたので良い経験となりました。
 私の場合、属性の良い方から見ると「金利高くないですか?」と言われることが多いですが、結局のところイールドギャップで判断することが大切かと思っています。また現在取引いただいている金融機関は金利高くても貸してくれる貴重な金融機関ですので、1,2%程度の金利低減のためだけに借り換えは行わない方針です。それよりその分高利回りになる物件を見つければよいかと思います。
 現在枠がいっぱいでも将来方針が変わる可能性もあり、その時に「借り換えたからもう貸しません。」と言われるのは痛すぎます。金融機関とコミュニケーションを取り借り換えても関係なく貸してくれる場合は、借り換えても良いかと思っています。

 話は変わりますが、今回の金融機関の新規融資の状況としては、自分で当たっている感触も、他の方に聞く印象もだんだん厳しくなっている印象です。
 いずれにしてもどんどん当たっていくしかないです。



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下記の講座はお金はかからず、時間と労力だけで、大きなリターンが得られます。
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府中の物件 満室


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 府中の物件が満室になりました。
 何とか繁忙期に満室になってよかったです。

 以下は満室までの簡単な経過です。

 購入時は 4/8空室
 ↓
 9月に1部屋退去があり 5/8空室
 ↓
 自宅購入&リフォームと前橋の管理会社閉鎖による新規管理会社選定で全然仲介業者周りができなかったが、10月くらいにやっと府中物件のほうに注力できるようになり、仲介会社10社程度に募集依頼する。
 ↓
 10月に1部屋、11月に3部屋立て続けに成約する。
 ↓
 調子に乗って強気に募集条件変更
 ↓
 引き続き内見はちらほらあるものの成約に至らず
 ↓
 繁忙期に決まらないと嫌なので、家賃を当初にもどす。
 ↓
 2月に入り成約で満室。
 
 とりあえず満室になってよかったです。狭小ワンルーム&3点ユニットの間取りなので大変かと思いましたが、何とかなりました。
 なるべく狭小ワンルーム&3点ユニット物件は避けようと思いますが、物件価格があまりにも安ければ購入はアリなので完全に排除せず総合的に判断していきたいと思います。

 激戦区東京でもとりあえず戦うことができるようになった&1棟自主管理を今後も継続していけそうなのは自分の大きな成長になりました!
 


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東京都の物件決済


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東京都の物件決済しました。
以下概要です。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
所在地:東京都府中市
価格:4200万円
利回り:10.3%
融資:三井トラストL&F 9割融資(共担なし)
敷地面積:180平米
建物面積:116平米
間取り:1K(8戸)
築年数:28年
構造:鉄骨造
駐車場:3台
担保価値:土地実勢価格(4500万)>買値>土地路線価(3800万)
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

融資は結局トラストになってしまいました。
西武信用金庫に打診していましたが、途中でNGになってしまいました。
やはり信金内の基準が変わってしまったようですね。

利回り的には低いですが、土地の価値は出ているので、
こういった物件がどのようになっていくのか経過を見ながら、都内の物件も混ぜていくのが良いかと思っております。







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東京契約物件のメモ


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東京都で契約した物件ですが、改めてなぜ契約したのかを書いてみたいと思います。

・売値が土地実勢価格以下(地下マップの他、実際にネットに出ている土地情報もくまなく検索しました)

・返済比率が50%以下にできる。

・家から徒歩10分以内

・この地域で利回り10%はほとんど出ない(しかも地域最低家賃で計算。 築45年とか再建築不可とかならたまに出ます。)

・外壁等が大規模修繕を行っている(建築当時から放置ではない)


無事決済まででき運営できたらいろいろ見えてくるものがあると思います。
今後都内の物件も購入OKであれば事業の選択肢も広がりますので非常に楽しみです。




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金融機関を回っています


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先日東京都の物件を契約しました。
金融機関の目途はある程度たっているのですが、この機会ですので金融機関を10以上回っています。
都内の物件は使えそうな金融機関がたくさんあるので、そこはメリットですね(当たり前ですが。。)

そこで自分なりに特徴的だったことを書きます。

・地方物件を持っていても問題ない信用金庫もある。既存物件の収支がしっかりしていればむしろプラス評価になるところもある。

・法人でないと融資できない金融機関もある。

・市の支援融資のあっせんもあった。ある本に書いてあったがまずそういうところで小額の融資で実績を作り、今後の取引につなげたいという提案もあった。

・一部の地方までエリアとしている金融機関もあった。


やはり行動することで見えてくるものがたくさんあります。
引き続き決済まで気を抜かず頑張りたいと思います。




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年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
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東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
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