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自分で住所変更登記 


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 自分で住所変更登記を行いました。

 登記簿は引越をしたら住所変更登記を行わなければなりません。
実際には義務ではないので、すぐに変更登記を行う例は少ないかもしれませんが、物件を売却する場合には必要となります。
 私は現在すぐに売却する予定はないのですが、以下の理由で時間のある時に住所変更登記を行うこととしました。

 ・住所変更を2回行っており、最初の住所は現在と異なる市に住んでいるため。

 この場合なぜ急いだかというと、最初の住所から2番目の住所に引っ越した場合の公的書類が5年経つと破棄されてしまうためです。私の場合は「戸籍の附票の除票」という書類を取得しました。
 また現在の居住地の「戸籍の附票」も必要となりました。戸籍も移動したのでそれで必要な書類になるのだと思います。
 最初の引越から5年以上経過しこの書類が無くても変更登記はできるらしいですが、更に手続きが煩雑となるようです(ここでは割愛します)。

 色々書いていますが、必要なことは以下のとおりです。
  「公的書類で現在の登記住所から、変更を行う住所までの履歴が追えれば良い」
 これだけ意識して書類を集めれば良いと思います。

 申請書類については法務局のページに行けば様式や記入例があるので、参考にして記入すれば書けると思います。

 法務局へ行くときは以下の物を持っていけば大丈夫です(一応ご自身で確認されることをお勧めします)。
 ・申請書類
 ・住所変更履歴が追える公的書類
 ・印紙(あるいは印紙購入のためのお金)
 ・印鑑
 ・現在の登記簿(コピーで可 万一の修正時の参考用資料)

 法務局では相談コーナーがあり書き方の指導や修正をしてくれるので、事前に予約して相談するとほぼ間違いなく正しい申請書類ができます。私は念のため利用しましたが、指摘が入りましたので利用して良かったと思います。

 結果的には無事住所変更登記が完了しました。司法書士に依頼する手数料のみ節約できました。住所変更登記だったら簡単にできると思いますので、自分でやれば節約にもなりますし、知識にもなります。
 郵送対応も可能なので、自信があれば相談コーナーにも行かずに完結することもできると思います。

 時間が許すのであれば法務局の相談コーナーに行けばかなりの登記は自分で出来てしまうと思いますので、必要が生じたときは色々と挑戦してみたいと思います!



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今年に入ってからのトラブル


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 物件数増えてくるとトラブルも当然比例して多くなるのですが、今年のトラブルを自分の整理のためにも記してみます。

 ・区分マンションの漏水
  → 階下の方にも被害あり 年明け早々連絡があり対応 保険関係も含め1月から始まり3月に終了。
 階下の住人も巻き込んだやや面倒な案件でしたが、保険も降りて穏便に終息しました。区分はこれと騒音が一番怖いですね。こういうこと考えると戸建ての方が楽かな?と思います。

 ・1棟マンションの給湯器故障
  →名刺交換していた給湯器等の修理を扱うガス会社にすぐ連絡。 翌日対応。
 賃貸住宅フェアで知り合った会社です。値段もまあまあ安く対応も早いです。おそらく皆さんも知っている会社かと思います。プロパンガスならプロパンガス会社に依頼すればよいのですが、都市ガスの場合は重宝しそうです。

 ・1棟マンションのエアコン故障
  →急いでネット検索し、電気工事できる多能工的な方に依頼。 顔も知らないので不安だったが価格も安く仕事も問題なし。今後もお付き合いしたい。
 普段から良い業者さんと事前に知り合っておく大切さが身に沁みます。緊急トラブルも怖くなくなります。暇な時こそ地道な開拓活動をしておくべきと感じました。

 ・1棟アパートの照明故障
  →突然点かなくなったとのことで、電球が変えられないタイプで管理会社に連絡するも、すぐ出ない。
   翌日管理会社に連絡付き対応&解決
 →前橋の管理会社ですが、社長はいいんですが、少しIT系に疎くメールとかがスムーズではないです。対人関係の交渉力は相当なものなんですが、IT系の疎さが最近ちょっと面倒になってきました。また管理会社変えるのも面倒ですし、とりあえず稼働はしているのでまあいっかという感じですが。。。
 管理会社がIT系に疎くてトラブルになった事例知っている方がいたら教えてください!!

 ・1棟アパートの家賃半額猶予(コロナ)
  → 入居者より仕事がなくなり家賃を半分猶予してもらえないかとの相談あり。とりあえず猶予し場合によっては住宅給付金等を申請するようにアドバイスする。
 結局退去の連絡が来てしまいましたが、払えず居座られるよりよっぽど良いので(猶予した家賃はきっちり払ってくれました)、前向きに捉えます。これが初めてのコロナ退去かもしれません。

 ・区分マンションの騒音
  → 階下の方から賃貸人がうるさいとの連絡あり。騒音は個人の感じ方によるので、現地にいない第三者が断定的なことを発現するとトラブルのもとになるので、基本は本人同士で話してもらうように連絡。
 とりあえず落ち着いていますが、騒音問題は解決が難しい場合も多いので引き続き注視します。

 どうでしょう。築古やっている方はまあこんなもんかなという感じでしょうか。今年前半は少しトラブル多めだったのでちょっと書いてみました。
 でもなんかもう淡々と対応している自分がいてもう少し危機感を持たないとダメかな?と思うこともあります。どうなんでしょう。
 書いてみると頭の整理になります。なんかトラブル多くて嫌だなあと感じても書いてみると「意外とこんなものか」という感じです。

 こういうの嫌だなあという方は新築の方が良いと思いますが、結局のところ収益性とのバランスかなと思います。
 新築は個人的には初期のプランニングとかマーケット調査とかとても難しいなと思います。

 トラブルあっても収益性は高いのでまだまだ私は築古系で進めようかなと思います!!



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入居付けと管理とコロナ


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 やはり繁忙期は、当然入居も付きやすくなるのですが、空室も必ずといっていいほど出ます。

 今年は前橋の物件が複数の部屋、同時に退去がありました。
 しかしご存じのとおりコロナの影響で、中々現地には行きづらい状況です。

 今年の繁忙期は客付け会社に聞くと、やはりコロナの影響で転勤が取りやめになったり、学生もとりあえず自宅に待機、または自宅から通う等でかなり動きが鈍かったようです。

 実際私の物件も空室が埋まらず少し焦りましたが、何とか居住用物件と敷地内にある戸建てのような建物にも入居が決まりました。特に戸建ての方は、風呂とキッチンがない変な間取りなので、一安心です。

 管理会社の管理部門閉鎖によって管理会社を変更してから客付けはどうなのかと疑問に思うところもありましたが、他社客付けもOKなので、自分でも地道に客付け会社を回っていました。(この管理会社は管理は言うことなしです。社長のなんとも言えない威圧感でトラブルを収めてくれます)
 ようやく認知されてきて良い感じになってきました。
 やはりいったん軌道に乗ってくれば、客付けの間口は多い方が良いに決まっています。このあたりは府中物件の自主管理による客付け会社周りで培った経験が、他の物件にも活きています。

 経費率も下がっています。ADも1か月のみ、フリーレントなしでも決まっています。昔はこの辺をもう少し条件を緩くして無理やり決めている感じでした。

 現在はコロナの影響で現地に行けない状況になっているので、なおさら日々客付け会社周りをしておいてよかったと感じます。
 一度顔を合わせていると、会えなくてもコミュニケーションの円滑さが全く違います。

 もうちょい頑張って完全満室にしたいと思います!

 ■融資市況について
 コロナの影響もありますが、融資がかなり厳しい状況になっていますね。とりあえず面談は難しい金融機関もあるので、電話でもヒアリングしていますが、北関東はおろか、千葉の東京近郊寄りでもエリア外とか言われることが多くなっています。一方このようなときはさらに物件価格が下がってくると思うので、来るべき時、または良いものが出た時のためにキャッシュを確保しておきたいと思います。



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新規物件探し再開 プチDIY キッチン塗装


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 色々なことが落ち着いてきたので次の物件を探しています。
 結局落ち着いたら物件探すので、落ち着く暇がないです(笑)

 築古物件見たので一部だけ載せてみます。昔こんな感じの家に住んでいたなーという感想です^^
  
 風呂 (破壊されています)
風呂20191123
   
 洗面台 (ボロい。。)
 
 トイレ(水洗なので昔の自分の家よりはマシです^^)

 キッチン (普通に使えるレベルですね)
 
 和室1
 なんだか心霊写真のようです 畳に落ちている白い物体はなんだ ガクガク((( ;゚Д゚)))ブルブル
 和室20191123
 
 和室2
  あちらの世界の何かが写真に写りこみそうです (((;゚;Д;゚;)))

 
 あまり間取りが良くないのでこの物件は見送りです。土地値物件なんですけどねー
 ボロさはあんまり抵抗ないですね。

 とりあえず今日はネタっぽく載せましたが、またこれから物件購入フェーズに入っていきたいと思います!
  
■DIYネタ
 なんか中見なくて申し訳ないので、プチDIYネタ書きます。

 キッチンのプチ塗装です。
 下の写真のようにキッチン下部って汚れたり傷ついたりで、クリーニングしても何となく汚いことが多いと思います。
 キッチン下部20191124前
 これを養生もせずにそーっと塗装します。
 
 結果こんな感じになりました。
 キッチン下部20191124後
 分かりますでしょうか?
 すごく清潔な感じになりました!!

 ガッツリ塗装やるとめちゃめちゃ疲れますが、この程度のプチ塗装ならすぐできますし、結構印象が変わるので随時実施したいと思います!!



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シェアハウスのリフォームお手伝い 新たな刺激


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 11月初旬にシェアハウスのリフォームお手伝いに行ってきました。
 (ブログで何度か書くと言っていたお話です)

 シェアハウス運営していた方は同じ年齢でした!!

 とりあえずこの日は以下の意識が芽生えました。
 
 ①やれるコストダウンはもっと自分でやる!
 ②同じ年齢でこれだけ行動している人がいる。自分も今にも増して行動しよう。
 ③シェアハウスも有りだな(昔の自分では難しかった)。

  
 順に説明します。

 ①は簡単な話です。
 自主管理できるものは自主管理し、コストパフォーマンスのよいDIYはやる、客付けも自分でも行えるものは行う等です。家から物件が近い場合はどんどん実践したいと思います。
 府中の物件を経験したことで、自主管理はできるなと感じました。むしろ自分でコントロールしている分、「分からない」というストレスがありません。

 
 ②昔と比べて自分の年齢も上がったので、不動産賃貸業をやっている同じくらいの年齢の人は徐々に会うことが多くなってきました。
 しかし自分の3倍以上の規模(保有物件ベースで)を持っている人はあまりお目にかかることができません。
 すごい行動力でめちゃめちゃ刺激を受けました。自分の行動力の無さに反省しつつも(ノД`ll)、反省する時間があるなら行動しようと思います!!


 ③シェアハウスは収益性が良いことは昔から何となく知っていたのですが、お話を聞くとやはり抜群に良いです。高利回りを求めて地方に進出しましたが、首都圏で高利回りを目指すならこれだなと思います。
 でも自主管理しないと収益性が大幅に下がるので管理委託するならやらないほうがいいと思いますし、かといって自主管理は昔の自分では躊躇してしまいます。しかし府中物件の自主管理を行ったことで、自主管理いけるな!!と思いました。
 なのでこの先シェアハウスもやるかもしれませんo(`^´*)


 また時間を見てお手伝いしに行こうと思います。
 何か有意義なお話をいただくならやはりお手伝いとか金銭等のを払うのが礼儀かなと思いますので、なるべく対価は払います。私も自身の物件運営の知識は提供できるのでそれも対価です。

  今後も本等を出さず表に出ていない面白そうな方と交流できる機会があれば積極的にお会いしてみたいと思います。



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Author:sukeuyo
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年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
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群馬県にアパート3棟22室
東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
不動産投資の交流会を開催中
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