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新規管理会社探し・自宅購入・府中客付け②


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①前橋物件の新規管理会社探し

 とりあえず落ち着きました。

前回の記事はこちら

■会社選定
管理も始まりました。管理の程はこれからですが、1部屋あった空室にはいきなり3件の内見が入っているので客付力も確かです。経過はこれから見ていきたいと思います。


ついでに太田物件の管理も変更してしまいました。以前の会社も悪くはないのですが、あまり入居付が芳しくなかったので思い切って変更を申し出たところ、すぐに入居が決まりました。現在は徐々にプロパティマネジメントに特化し、リーシングを別会社に進んでお願いできる会社がいいかなと考えるようになりました。


管理会社閉鎖の連絡を受けたときは焦りましたが、「ピンチはチャンス」でした。結果的には以前より良い状況になったのtでとりあえず群馬の3物件は安定稼働に入りました。

②自宅購入に向けて

 とりあえず決済も終わったので、リフォームの打ち合わせも大詰めです。
 決済の記事はこちら

 色々細かいところまで詰めることができたので、そろそろ着工できそうです。
 相見積はそこそこ大変でしたが、ショールームに行くのとかとても楽しいです^^
 年内に住みたいところです。

③府中物件客付け
 ようやくこちらに注力できるようになりました。
 客付会社をさらに増やし10社程度にお願いしております。

 とりあえず1部屋決まったので、決まる部屋ということは分かりました。内見も4件入っています。
 条件を徐々に緩和しているので、決まりやすい領域に入ったというところでしょうか。今年度中には満室にしたいと思います。
 自主管理はこれはこれでとても経験になります。やはり若いうち(もう若いと言えなくなってきましたが笑)に色々経験したいと思います。


こちらはのべ20万人以上が参加している投資の学校です。
下記の講座はお金はかからず、時間と労力だけで、大きなリターンが得られます。
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ステージング実践と入居付


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 府中の1棟マンションでステージングをやってみました。

 昔一度やってみたことはあるのですが、あまりやらないのでなんだか億劫でした。
 やってみれば何のことはなく、家から近いと短時間であっという間にできました。

 実施前はこんな感じです。
ステージング前
 もともと間接照明等を無造作に置いてありました。←雑 (笑)

 ステージング実施後です。
ステージング後
 おおなんだかかなりイメージが変わったような気がします!!
 
 基本イケアで揃えました。よくあるサイドテーブルや照明は友人の投資家が使用していたものを参考にさせていただきました(^^)

 結局これで入居付できないと意味がないので、自己満足にならないように頑張ります。

 入居付に関しては芳しくありませんが、過去の経験を踏まえて徐々に条件緩和等を行っています。というのも過去にとにかく早く入居付したくて、あっという間に決まった(1カ月に3部屋 しかも群馬のファミリータイプ)のは良いのですが、家賃が安かったとかリフォームしすぎじゃないかとか、色々反省もありました。

 そこで今回は徐々に様子を見ながら条件緩和等を行っています。
それでも東京だからソッコー決まるかと思ったら、うーん群馬の方が決まりやすいんじゃないか?とか思っちゃいます(笑)

 あるセミナーでは中途半端に空室対策するのではなく、一気にやりなさい。とも言っていたので、そちらの方が正しいのかもしれません。やっぱ空室があるとそわそわしてしまいます。

 引き続き頑張ります!!



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新規管理会社探し・自宅購入・府中客付け①


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①前橋物件の新しい管理会社探し等で6件アポしてきました。

前回の記事はこちら



■会社選定
結果的には良い会社を見つけることができました。
実際には管理が始まってある程度お付き合いしないと何とも言えませんが、それでも事前に話すだけでも担当の方がどれくらい不動産管理を理解しているか、不動産業界を理解しているかは話の中から分かります。


■管理委託の重視ポイント
今後は管理について以下の点を重視しようと思います。
・客付けを複数の会社に依頼し、客付け会社がある程度やる気が出る条件で提示できること。
・退去清算金等をしっかりと徴収するできること(当たり前なのですが、大手でも意外とテキトーだったりします)
・リフォーム単価が高すぎないこと(経験値から単価を聞いて判断します)
・巡回をちゃんとやってくれること




短期間に結構動きました。
最初はお金払って楽して解決しようかとも思いましが、私程度の規模ではまだまだ動いてよかったです。動いたことはすべて経験値となり自分のスキルアップになります。失敗しないように動きますが、失敗したらまた行動すれば良いのです。

昨年くらいからセミナーよりももっと現場に出なければと、現場に出ることに行動を切り替えましたが、やはり日々の情報は現場に出るのが一番分かります。間違いなく経験値も上がります。


ついでに太田の物件の管理についても良い会社が見つかったので、おそらく切り替えます。
うーん、群馬県をほぼ網羅できてしまうのでやはり群馬ドミナント戦略が良いかもしれません。


②自宅購入に向けて
■金消契約が終わりました。決済は9月中旬の見込みです。
■リフォーム見積り、来週で4社目です。もっと取りたい気もしますが、まあこのくらいでよいかという感じです。

③府中物件客付け
とりあえず後回しになっていますが、客付け会社は徐々に回っています。
■新規に4社程度回りました。自主管理だと諸条件も大家がきっちり管理しないと無茶苦茶になります。
 契約書に盛り込む内容ももう一回整理します。
 これも経験です。


今日は群馬県を横断しました。
どうでもいいですが、田舎の夕暮れに音楽聞きながらドライブは最高です(^^)



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久々にピンチ!!


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ヤバイ。。やることが多くて混乱してきたので、優先順位付けて整理しておこうと思います。



①自宅の購入
 司法書士の選定、見積
 金融機関との決済に向けた最終調整
 リフォーム計画立案、相見積

②購入した府中の物件の客付、またそれに向けた改善作業

③前橋市物件の管理会社の管理部門閉鎖に伴い、新たな管理会社の選定
 しかも9月末までに完全に引き継ぎ完了の必要あり



①、②はある程度計画のうちなのですが、③は全く予定外です。
今の管理会社は開店休業状態。。③をちゃんとやらないと前橋の2物件がピンチです。
ある程度高コストでも安心できるところに任せようかと思思いましたが、ピンチはチャンス!!良い管理会社との新たな出会いの場だと考え、めっちゃ動きます!!

やっぱ期限を切られているのがきついですね。
期限あるものから優先順位付けます。

優先順位は③、次に①の決済までの作業(リフォーム見積もりは最悪後回しです)、最後に②です。
ほんとは②も動きたかったのに。。でもこれ以上やったら体が一つでは足りないことが分かりました。
あ、子育ては最優先事項でちゃんと入れています(^^)

久しぶりにインターネットにアクセスした気がします!

後日経験談を色々整理してまたブログにします。

さて引き続き気合い入れて動きます。




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地元の物件


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先週末は、地元山梨で利回り25%出そうな物件を調査してきました。
3点ユニットの狭小ワンルームのアパートで地方で買うのは非常に危険と思っていました。
ただこれくらいの利回りであれば、安くしてもとにかく賃貸付できれば、購入もありかもしれないということで調査しました。

ターゲットとしては大学生、または意外だったのが、外国人技能生の入居ということでした。
昔からのオーナーは外国人を入れたがらないため、需要はあるのに困っているという話も聞きました。
実際のところは運営してみないとどうなのかわかりませんが、地域でのヒアリングは欠かせませんし、今後同じ地域で良い物件が出たとき、判断スピードが速くなります。

買付入れましたが、とりあえず先に買付入れた方がいたようなので、融資が崩れれば、購入に向けて動きたいと思います。




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sukeuyo

Author:sukeuyo
ニックネーム:よー
年齢:34歳
居住地:東京、出身:山梨
保有物件:
群馬県にアパート3棟22室
東京都にマンション1棟8室
千葉県に区分2戸
合計 4棟32室
不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
不動産投資の交流会を開催中
http://rat03mi014ku.web.fc2.com/

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