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リフォーム完了


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昨年取得した区分ファミリーマンションのリフォームが完了しました。
Before Afterは以下のような感じです。

Before
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After
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Before
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After
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Before
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After
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Before
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After
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BeforeAfterが分かりずらくてすみません。

かなり変わるもんだと思いました。
区分一室ですので、手間の割に収益の絶対額が小さいですが、リフォームの経験と再生の経験という意味では良かったです。

以下が良かった点です。
・リフォーム、再生の経験ができた。
・ぼろい物件を買う時の目を養うことができた。
・施主支給OK、地域も千葉、茨城、栃木、その他応相談の融通が利くリフォーム業者さんと関係を築くことができた。
・固定資産評価額で物件を買っているため、大きな損失は発生しないと見込んでいる。

反省点
・規模が小さく、収益の絶対額も小さいので、手間の割にリターンが少なすぎる。
・かなり「えいや!」で買ってしまったので、水回り等のリフォームをやるとリフォーム費が膨大すぎて今回は断念した。

こんなところです。

あとは最後の仕上げとしてしっかりと入居者を決めたいと思います。




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下記の講座はお金はかからず、時間と労力だけで、大きなリターンが得られます。

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2017年の振り返り


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2017年も終わりました。

自分なりに昨年の総括をしてみたいと思います。
年初に立てた目標と結果を簡単に記してみたいと思います。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
【目標1】物件を2つは取得する。
【結果】〇アパート1棟と区分マンション1戸を取得したので、一応達成。(本当はアパート2棟と思っていた)

【目標2】月のキャッシュフロー40万を達成する。
【結果】×アパートを購入する目標が区分になってしまったため、思ったよりキャッシュフローが増えず30万ほどなので、未達成。

【目標3】より自分が好きな仕事をすべく、不動産関連に仕事に就く
【結果】〇とても満足のいく仕事に就けた。時間も増えたし、不動産関連なのでものすごく満足。融資も引きやすいはず。

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

キャッシュフローはやや不満足な結果ですが、確実に前には進んでいるので今年も目標を立てそれに向かい行動したいと思います。




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満室


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6月に決済が終わった物件ですが、満室になりました!!

決済時点では4戸中3戸が空いていたのですが、3ヶ月弱で満室になりました。
1棟目の物件はかなり苦労しましたので、

大分自分の成長を感じることができました!!

安定させることができたので、また良い物件があればどんどん購入していきたいと思います。

また先日安い区分ファミリー物件があったので、すでに契約を終えて今月決済を行う予定です。
今度は中がボロいので、フルリフォームとなりますが、DIYなどもできれば挑戦したいと思います!!





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物件取得までの道のり その2 現地調査


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前回の続きです。
早速次の日、現地に直行しました。
偶然にも私が保有している物件に近く、同じ管理会社にヒアリングできました。
管理会社担当者:「この物件なら少し家賃下げれば問題なく埋まります。」
これで賃貸付けは問題なさそうなことが、分かりました。
建物自体も問題なさそうですし、駐車場も問題なく確保できます。
そのまま買い付けを入れることにしました。早速営業マンに電話します。
私:「◯◯さん。物件は問題なさそうでしたので、買付を入れたいと思います。」
営業マン:「ありがとうございます。早速元付に連絡を入れます。」
数分後、
営業マン:「小俣さん一つ条件が。。融資特約なしでないと買い付けを受け付けないと言われました。手付金は50万で良いそうです。どうしますか?」
これは少し悩みましたが、ある程度予想していたので、
私:「オッケーです。融資特約なしで、買い付けいれます。」
営業マン:「ありがとうございます。では早速契約に向け準備します。」
今回のトピックスは以下です。
・融資特約なし
正直怖い気持ちもあったが、最悪現金で買える金額だったこと、買値が積算以下だったことからまず融資がつくと思っていたことから、オッケーとしました。
・なぜ融資特約なしだったか?
そもそもこの物件は業者が買い付けを入れ、進んでいたそうですが、直前で売主が業者に転売されるのは嫌なので、ちゃんと運営する人に売って欲しいと言ったそうです。仲介会社も当然自社で仲介をしたいため急ぎで買主を見つけたいところで、私に話が回ってきました。
 
契約に向けて進んでいきます。





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物件取得までの道のり その1 物件紹介


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先月取得した、物件取得までの道のりを書きます。

昨年の8月、懇意にしている営業マンから物件紹介を受けました。

営業マン:「良い条件の物件が出たので紹介させていただきます!明日まではグリップできそうです。ただし少し契約に関して厳しい条件があるのですが。。」

その厳しい条件とは、
営業マン:「契約日を4日後にしてほしいことと、引き渡しまで契約から半年お時間が欲しいとのことです。」
私:「結構厳しいですね。ですが、物件資料を拝見し非常に良さそうなので、明日見に行きます。問題なければ買い付けを入れます。」

厳しいといった条件は以下の理由で、問題ないと判断しました。

・契約日まで期間がない
 これは今まで物件を数件取引したことから、契約書のチェックが早くなっていたことや買付の判断基準が明確になっていたので、対応できると判断した。

・引き渡しが半年後
 半年間資金を動かせなくなるのはつらいが、今は良い物件がなく、振り返ると半年くらいは物件が買えていなかったので、良いものがあるうちに契約しておいた方が良いと判断した。

という感じで物件を見に行くことになります。





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プロフィール

sukeuyo

Author:sukeuyo
ニックネーム:まったり
年齢:31歳
居住地:東京、出身:山梨
保有物件:
群馬県にアパート一棟8室 戸建て1戸
千葉県に区分1室

不動産投資の実践記録、交流会のアウトプット、勉強したことのアウトプットをしていきます。
不動産投資の交流会を開催中
http://rat03mi014ku.web.fc2.com/

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